【法规】探析二手房买卖纠纷中凶宅的告知义务

2024年08月13日 B体育

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　　基本案情

　　买受人谢某与出卖人宋某签订二手房买卖合同，在钱款付清房屋过户之后，买受人谢某得知出卖人宋某的孩曾从阳台坠楼身亡，故认为该房屋是凶宅，认为出卖人宋某未履行告知义，存在欺诈行为，找出卖人宋某协商退房。而出卖人宋某认为亲人是意外坠楼，属于个人隐私，其从未认为该房屋是凶宅，房屋内部也未发生任何事故，其不负有相应告知义，也不存在任何欺诈行为，双方协商不成。后买受人谢某以出卖人宋某存在欺诈为由将其起诉至法，要求撤销该房屋买卖合同。1

　　期，笔者接触到与上述案情类似案件，在工作收集了许多年有关凶宅的判决，发现司法实法官对凶宅的认定标准不一，并实际影响了案件的最终结果。对于凶宅的定义无法一言概之，故本文根据实案例，探析二手房买卖纠纷凶宅的界定及当事人的告知义。

　　实处理凶宅案的差异

　　一如何认定凶宅

　　凶宅是一种民间说法，一般情况下，人们对于发生过死亡事件的房屋有不同程度的抵触心理。因此有观点认为，若案涉房屋发生的死亡事件符合社会普通民众所接受的非正常死亡的概念，无论社会公众对于发生过非正常死亡房屋的避讳心理是否合理，都不能否认该事实确实属于影响房屋买受意愿及交易价格的重要事项。2

　　有的法官认为凶宅一说属于社会上某些迷信的想法，但仍在判决书指明其概念所谓的‘凶宅’指的是房屋内发生过非正常死亡事件或短期内多次发生死亡事件致使普通民众在正常交易情形下通常不愿购买的房屋。3而生老病死则属于正常现象，此种情况就不能将案涉房屋认定为凶宅。

　　有的判决书详细列举了凶宅的认定标准，其标准大致有三一是死亡形式，需为人为非正常死亡事件，自然的生老病死则不在此列；二是死亡地点，需发生在房屋主体结构内，其应是一相对独立封闭专有的空间场所，至于电梯楼梯间及车位等公区域则不应在此范畴内；三是当事人对情形的特殊约定，若交易双方对凶宅范围情形有特别约定，则应在不违反善良风俗的情况下，尊重其约定。4

　　二凶宅是否在告知义的范围内

　　实有的判决认为，房屋买卖合同的买卖双方应遵循诚实信用的基本原则,对交易房屋涉及公序良俗的相关信息应当予以披露。若在房屋内发生了非正常死亡事件，会影响该房屋在市场上的价值，属于与房屋有关的重要信息，基于诚实信用原则，卖房人负有告知义。5

　　也有判决认为，目前法律规定,要求卖房人在出售房屋时履行必要的房屋状况的主动如实告知义,主要为与房屋本身质量权属情况相关信息,例如面积权人抵押查封情况质量状态等等，对于案涉房屋内是否有人死亡，属于买房人购房的特殊的要求，依法应当由原告主动询问并与被告协商在合同加以约定。6

　　本文观点

　　以事实为依据，以法律为准绳是司法公正的重要体现。在司法实，要界定凶宅这种极具主观色彩又属于民间风俗的概念，更应当保持审慎谦抑的态度。

　　凶宅并无明确的法律规定，在处理此类纠纷时，多以告知义作为争议的焦点。一方面，对于凶宅的界定既不能仅以符合社会普通民众的认知这种模糊的表述作为判断标准，这有损司法的权威性和确定性。另一方面，也不能以公序良俗评价凶宅这一概念，因为民法的公序良俗，所指向的是社会公利益及社会公德，而并未包括部分人的风俗禁忌。第三，不能一律以诚实信用原则认定卖房人负有告知义，这会导致司法过度地介入民事主体的意思自治领域。

　　笔者认为，对于凶宅的界定和当事人的告知义，应当根据客观事实和合同约定这两个方面作为判断标准

　　一以客观事实确定卖房人的告知义范围

　　在合同没有特殊约定的情况下，认定凶宅应当同时具备两方面的客观事实一是死亡形式，需发生人为的非正常死亡事件，不包含自然死亡等；二是死亡地点，需发生在房屋内或者房屋的专有部分。其人为的非正常死亡事件，是指类似于恶意的他杀案件或者蓄意自杀的行为，天灾或者意外属于不以人的意志为转移的客观事件，因此不包含在人为这一限定标准内。

　　若案涉房屋满足上述条件，可以认定为民间风俗意义上的凶宅，从可能影响房屋交易价格的角度考虑，这属于与房屋本身有关的重要信息，因此推定卖房人负有告知义是符合法律规定的。7此时卖房人若存在故意隐瞒或者刻意欺骗的行为，可以认定为欺诈。8若案涉房屋不满足上述条件，可以认为案涉房屋不属于民间风俗意义上的凶宅，那么案涉房屋的市值可以推定为不会受到负面影响，那么卖房人也就没有法定告知义。

　　二买房人对个人特殊的风俗禁忌承担相应义

　　对于部分人的风俗禁忌，买房人自身应承担相应义，即明确告知自己的个人禁忌，如在合同对房屋内是否发生死亡事件进行特殊约定。对于这种特殊事项，合同没有约定的，法不能滥用诚实信用原则为当事人设定义，否则就有侵犯当事人意思自治之嫌。

　　结论

　　凶宅属于民间说法而无法在法律上作出明确的定义。司法裁判也并不直接去对房屋是否是凶宅进行评价，而主要围绕卖房人的告知义和买房人的风俗禁忌争议。

　　笔者认为，在凶宅案把握告知义范围上，对于卖房人，应作客观事实上的要求，其应当对一般意义上的凶宅负有告知义；对于买房人，作合同约定上的要求，其应当对自己个人的风俗禁忌负有告知义在合同约定。如此对买卖双方均设定一定的义，既可以衡买卖双方当事人对风俗禁忌的不同理解，也能防止随意适用诚实信用原则增加卖房人的负担。部分人员特殊风俗禁忌，实际上稍显封建迷信，相关审判部门在裁判本类案件也可出台相应的指导案例予以衡买卖双方利益并进一步指导市场交易主体对买卖双方义进行细化约定。

　　参考文献

　　1谢某与宋某某李某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书，淮安市清江浦区人民法2020苏0812民初8493号。

　　2甘涛与马志敏等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书，北京市城区人民法2021京0101民初4147号。

　　3宋玉娟与潘春婵房屋买卖合同纠纷一审民事判决书，江苏省溧阳市人民法2022苏 0481 民初 994 号。

　　4沈璐琦与晏爱芳绍兴市越城区亿通房屋信息咨询服部房屋买卖合同纠纷一审民事判决书，浙江省绍兴市越城区人民法2020浙0602民初4209号。

　　5易湘萍王娜与曲传红柳丽莎房屋买卖合同纠纷一审民事判决书，湖南省湘潭市雨湖区人民法2021湘0302民初1544号。

　　6王某某与陈某某郝某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书，鞍山市立山区人民法2020辽0304民初1624号。

　　7华人民和民法典第五百条。

　　8华人民和民法典第一百四十八条。

　　李思婷北京市京师南昌律师事所见生

　　江西南昌人，本科毕业于曲阜师范大学，法学专业；研究生就读于辽宁师范大学，民商法学硕士一年级，于2022年6月进入北京市京师南昌律师事所跟随李崽李明律师团队见。

　　邹婷律师北京市京师南昌律师事所执业律师

　　江西高安人，法学学士，北京市京师南昌律师事所律师。曾在法执行局工作，参与执行团队办案上千件，有很强的执行经验；现在北京市京师南昌律师事所工作，先后参与金融诉讼业强制执行等案件上百件，先后代理侵权借贷租赁买卖婚姻合伙劳动争议等纠纷数百起。现主要业领域民商事婚姻家事合同股权并购金融清收等领域。

　　李崽律师北京市京师南昌律师事所民商事法律服部主任

　　李崽，江西南昌人，华交通大学法学学士，澳门大学法学际商法硕士，南昌市律师协会民商法律委员会委员南昌市律师协会教育培训委员会委员，北京市京师南昌律师事所民商事法律服部主任，京师李律师团队负责人。现主要业领域民商事及劳动争议，民事包括合同侵权物权婚姻，继承纠纷，商事包括公司纠纷公司法律顾问破清算，劳动争议包括确认劳动关系支付双倍工资差额违法解除劳动合同工伤保险待遇纠纷，等。

　　作者李思婷邹婷李崽

　　编辑陈云帆

　　转载自京师南昌律师事所原创文章

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